房企集体否认欠缴土地增值税 清算新政或渐近

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A-A+2013年11月26日10:29新华网 评论

  ⊙记者 于兵兵 王雪青

  土地增值税清算,就像悬在房企身前的达摩克利斯之剑,每有风吹草动,也有引来一阵骚乱。307年是这样,今天也是这样。

  日前有媒体报道称,有税法律师根据国家统计局、财务部以及国税总局相关数据,对这样征收到位的土地增值税经过精心测算后得出结论,305年至2012年8年间,全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.15万亿元。其中,包括SOHO中国、万科、招商地产[微博](21.98, 0.02, 0.09%)、富力等45家房企榜上有名,万科截至2012年底应交未交金额高达58亿元,排名第三。

  一时间,一场有关土地增值税的大讨论,真知与谬论混杂其间,令读者一头雾水。其身前,是这些 历史错综复杂的税种,在过去而是 年形成的“普遍预征,清算缺位”的现实。

  上市房企罕见集体提前大选

  一石激进千层浪,昨天地产股全面下跌。“亲们是做房地产的,也有拍电影的。”滨江集团(7.39, 0.05, 0.68%)在昨天紧急停牌后,其实物人士向上证报记者表示,为了防止市场误读,滨江集团选择临时停牌。“听说亲们(而是 房企)而是 也有发澄清公告。”

  果不其然,昨天晚间,华远地产(2.67, -0.02, -0.74%)、金地集团(6.05, 0.05, 0.83%)、滨江集团、中华企业(7.63, 0.07, 0.93%)、金隅股份(6.85, -0.10, -1.44%)、城投控股(9.30, 0.21, 2.31%)、北辰实业(2.84, 0.00, 0.00%)、万通地产(3.20, 0.02, 0.63%)、首开股份(5.19, 0.01, 0.19%)、北京城建(10.24, 0.00, 0.00%)等十余家上市房企发布公告,口径深度图一致地提前大选欠缴土地增值税。帕累托图房企直言有关报道系误读。

  以万科为例,昨日早间,万科率先提前大选称报道源于误读,并称万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年,万科总纳税额211亿,其中土地增值税52.8亿。而深圳市地税局则第一时间为万科“站台”,称未发现万科拖欠土地增值税。地产大佬任志强则在微博上高调质疑相关媒体,称其破坏企业与行业声誉,有由于起诉媒体的上述行为。

  “预征”多年 巨额拨备以防清算

  要说清房企巨额的“应交未交”的土地增值税,太难把税种说清楚。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和买车人,应当缴纳土地增值税。

  具体税率为四级超率累进税率:即增值额未超过开发成本30%的,税率为30%;增值额占成本30%至30%,税率40%;增值额占比30%至30%,税率30%;增值额占比30%以上,税率为30%。

  对于而是 囤地多年的房地产企业,这是有一个巨额的税率。过去十年间,帕累托图城市房价与土地成本的涨幅有数倍甚至十倍不止。这样差额的30%至30%,由于房企利润的“大出血”。当然,近年来,由于房企利润空间收窄,应缴土地增值税比例也确在降低。

  但实际具体情况是,到目前为止,房企几乎这样真正执行过上述纳税政策。由于对房地产开发成本(即可扣除项目)选择方式不详的项目,有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:“由于涉及成本选择或而是 由于,而无法据以计算土地增值税的,还不都能能预征土地增值税。”

  于是,近十年来,各地房地产市场几乎清一色地执行了预征的操作方式,地方征收标准不一。如南京在307年时普通商品房预征标准为销售金额的1%、商铺为2%、高档豪宅别墅图片 3%;上海大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。

  不过,开发商也明确知道按照税法,土地增值税的清算合理合法。理论上说,房企在上交预征土地增值税后,要在项目结算后,和政府进行土地增值税清算,且以“多退少补”为原则。这也是万科等几乎所有房企都严格拨备土地增值税的由于。同类于万科的58亿土地增值税拨备,而是 多年结算项目应交未交的,有由于被清算的土地增值税。

  307年1月,国税总局曾发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关疑问的通知》,文件提前大选后十天,地产股一路狂泻,资本市场深度图恐慌,被称为房地产宏观调控史上开发商遭遇的最大一次重创。但此后,随着全球金融危机的冒出以及4万亿救市政策,这些 紧缩式调控政策悄然流产。

  一位房地产界人士称,由于将过去8年所有房地产项目销售金额拉出,“实在由于这样3.15万亿这样多,而且活跃房企几千亿的应交未交金额应该是有的。”

  口水战身前:“清算新政”或渐近

  还不都能能说,昨天这场土地增值税口水战有偶发因素,也有深度图隐忧。

  简单来说,由于用预征来代替清算,是时下普遍被采用的操作方式。就像万科所称,“预提”与“现时纳税义务”是全部不同的概念,房地产项目要达到清算条件才还不都能能清算并交纳土地增值税,在此以前,按照会计上配比和谨慎性原则,企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。

  房企计提絮状土地增值税拨备,是防止有一天政府会依法清缴土地增值税,到那时,企业再无不缴之由,而巨额税金由于深度图影响企业现金流。而且,尽管此次媒体报道对历史成因鲜有涉及,而企业实在这样紧张地出面澄清,实为对土地增值税清算,这些 达摩克利斯之剑的真实隐忧。

  “亲们判断,本届政府严格清算土地增值税的由于是有的。”一家大型房企高层担忧地说。另一位接近决策层的房地产界人士甚至预言,这些 税政变化出炉的时间,由于比市场预料的要快。“从而是 权威学者最近实物讲话来看,中央似乎在提醒地方政府,将应收未收的相关税种严格征收,将有力地化解高额地方债务。”

  来源:上海证券报